北京楼市现罕见分化：二手房逆势回暖 新房市场持续低迷

北京楼市正经历前所未有的分化局面，二手房市场成交量环比增长近百分之二十，而新房成交量却超过百分之三十。这种"冰火两重天"现象背后，是房价回调至2016年水平、租金超过房贷利率等关键因素共同作用的结果。本文深入分析市场分化的深层原因，探讨未来走势及购房策略。

北京房地产市场正在上演一场令人瞩目的分化大戏。数据显示，二手房市场成交活跃度明显提升，而新房市场却陷入前所未有的低迷状态。这种罕见的分化格局，折射出当前房地产市场正在经历的深刻变革。

二手房市场迎来价值回归契机

2025年11月，北京二手房成交量达到14446套，环比激增百分之十九点五。这一显著增长与价格回调直接相关——目前北京二手房均价已从点的6.6万/平米降至4万/平米，累计跌幅达百分之四十。价格的大幅回落使得租金开始超过房贷利率，在朝阳区四惠地铁站附近，一套62平米的两居室年租金可达10万元，租金达到百分之三点一，高于当前百分之三点零五的房贷利率。这种"以租养贷"的可行性正在改变市场参与者的行为模式，不仅刺激了购房需求，也促使部分业主转售为租。

新房市场面临严峻挑战

与二手房市场的活跃形成鲜明对比，北京新房市场成交量仅2367套，环比百分之三十二点四。这种困境源于多重因素：购房者对期房交付风险的担忧加剧，市场信心持续低迷，以及新房价格相对二手房仍处于较高水平。值得注意的是，一线城市有百分之六十七的受访者预计未来12个月房价将继续下跌，这一比例较7月份大幅上升。这种预期导致购房者更倾向于选择现房或二手房，进一步加剧了新房的销售压力。

市场分化背后的深层逻辑与未来展望

当前北京楼市的分化现象，本质上是市场理性回归的表现。房价泡沫指数分析显示，全国房价泡沫已从2021年8月的176降至负值区间，意味着泡沫挤压基本完成。然而，一线城市与三线城市的调整节奏存在明显差异，北京等一线城市的调整尚未完全到位。展望未来，北京楼市的这种分化格局可能成为新常态。随着"房住不炒"理念的深入和市场机制的成熟，房地产将逐步回归其居住本质。购房者需要基于实际需求和经济实力做出理性选择，而非盲目跟风或恐慌性抛售。

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